¿Quién paga las humedades en un piso de alquiler: inquilino o propietario?

Publicado 2026-10-20 · Lectura 14-17 min

Respuesta directa: como regla general, el propietario debe pagar y reparar los problemas graves de humedad, porque el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y le prohíbe subir la renta por ello. El inquilino solo paga las humedades causadas por su propio uso negligente (por ejemplo, no ventilar nunca o tapar las rejillas de ventilación) o las pequeñas reparaciones de desgaste ordinario. Si el origen está en un elemento común del edificio —cubierta, fachada, bajantes—, paga la comunidad de propietarios según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. En la práctica, quién paga depende casi siempre de identificar correctamente el origen de la humedad, no de quién vive en el piso.

Por qué el origen de la humedad decide quién paga

La pregunta «¿quién paga?» no se responde mirando quién vive en el piso, sino mirando de dónde viene el agua. La ley española no trata la humedad como un bloque único: distingue entre un defecto de la vivienda o del edificio (responsabilidad del propietario o de la comunidad) y un daño causado por el uso que hace el inquilino (responsabilidad del inquilino). Por eso, antes de reclamar o de negarse a pagar una reparación, el primer paso siempre es diagnosticar qué tipo de humedad es.

A grandes rasgos, hay cuatro orígenes posibles, y cada uno apunta a un responsable distinto:

• Condensación por exceso de vapor de agua y falta de ventilación: si el piso tiene ventanas y rejillas de ventilación en buen estado y el problema es por no usarlas, pesa la responsabilidad del inquilino. Si las rejillas están tapiadas, no existe ventilación suficiente de origen o el aislamiento es deficiente, pesa la responsabilidad del propietario.
• Filtración de agua de lluvia desde el exterior (cubierta, fachada, terraza): casi siempre es un defecto constructivo o de mantenimiento del edificio, responsabilidad del propietario o de la comunidad según si el elemento es privativo o común.
• Capilaridad desde el terreno: es un defecto estructural de origen, nunca causado por el uso del inquilino, y corresponde al propietario (o a la comunidad si afecta a elementos comunes del edificio).
• Fuga interna de una tubería: depende de si la instalación es privativa de la vivienda (propietario, salvo mal uso del inquilino) o general del edificio (comunidad).

Si no tienes claro cuál de estos cuatro casos es el tuyo, conviene empezar por ahí: la guía de diagnóstico de humedad explica cómo diferenciarlos, y las guías específicas de condensación o filtración, capilaridad y fuga oculta entran en el detalle técnico de cada una. Reclamar bien, con el diagnóstico correcto, pesa mucho más que reclamar solo con la queja de que «hay humedad».

Cuándo paga el propietario (LAU, artículo 21)

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que permitan el uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino, y añade expresamente que no tiene derecho a elevar la renta por ello. Es una norma de aplicación amplia: cubre la estructura del edificio, las instalaciones de agua, luz y gas, la cubierta, y, de forma explícita en la interpretación habitual de esta norma, los problemas graves de humedades.

En la práctica, esto significa que si la humedad proviene de un defecto del propio inmueble —una fachada que filtra, una solera sin barrera adecuada frente al terreno, un aislamiento insuficiente que provoca puentes térmicos severos, una instalación de fontanería vieja que gotea dentro de un muro—, es el propietario quien debe asumir la reparación y su coste, sin poder repercutirlo en la renta ni trasladarlo al inquilino mediante una cláusula del contrato. El Código Civil, en sus artículos sobre el contrato de arrendamiento, reafirma esta misma obligación de conservación como condición para que el inquilino pueda usar la vivienda según lo pactado.

Un ejemplo real que ilustra este criterio: la Audiencia Provincial de Jaén, en una sentencia de septiembre de 2022, condenó a un propietario a realizar reparaciones urgentes por filtraciones y humedades recurrentes causadas por un aislamiento deficiente, y además anuló una cláusula del contrato que trasladaba al inquilino todo el coste de las reparaciones de conservación, precisamente por entrar en conflicto con esta norma de carácter imperativo (no se puede pactar en contra de ella).

Cuándo paga la comunidad de propietarios (LPH, artículo 10)

Cuando el origen de la humedad está en un elemento común del edificio y no en el interior privativo de la vivienda alquilada, el responsable cambia: ya no es el propietario de ese piso en solitario, sino la comunidad de propietarios en su conjunto, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus elementos comunes.

Se consideran elementos comunes, entre otros, la cubierta o tejado, la fachada exterior, la estructura del edificio, los accesos y escaleras, y las instalaciones generales como bajantes, canalones, tuberías de desagüe comunitarias o el sistema de impermeabilización de una terraza o cubierta de uso comunitario. Si la humedad que afecta a un piso alquilado viene de cualquiera de estos elementos, corresponde a la comunidad asumir la reparación, con independencia de que el afectado sea un propietario que vive en su piso o un inquilino.

Un caso que marca bien este límite es la sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2024: un propietario había pagado de su bolsillo más de 11.000 euros para reparar filtraciones y humedades en su vivienda, y el tribunal concluyó que el origen real era una impermeabilización deteriorada de la cubierta del edificio, un elemento común, por lo que obligó a la comunidad a reembolsarle ese coste y a responder también de los daños causados. Si eso le ocurre a un propietario, con más razón un inquilino no debería asumir ese coste de su bolsillo: lo correcto es que sea su propietario quien reclame a la comunidad, aunque el inquilino pueda y deba avisar y documentar el problema para que esa reclamación sea posible.

Un matiz importante: si la humedad no viene de un elemento común, sino de la instalación privativa de un vecino concreto (por ejemplo, una fuga en la tubería interior de su propia vivienda que afecta al piso de abajo), el responsable es ese vecino, no la comunidad en su conjunto ni, por supuesto, el inquilino de la vivienda afectada.

Cuándo paga el inquilino

El inquilino asume el coste en dos situaciones muy distintas entre sí, y conviene no confundirlas:

• Pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario. La propia LAU señala que las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso normal de la vivienda corren a cargo del inquilino. No es el caso habitual de una humedad estructural, pero sí puede aplicar a elementos menores relacionados indirectamente, como el sellado de una junta de silicona del baño que se ha deteriorado por el uso diario.
• Daño causado por un uso negligente o indebido. Si la humedad es consecuencia directa de cómo se ha usado la vivienda —tapar permanentemente las rejillas de ventilación, no ventilar nunca un baño sin extractor pudiendo hacerlo, tender ropa de forma sistemática en un espacio cerrado sin ventilar, o no avisar de una fuga visible hasta que el daño se agrava mucho—, el propietario puede no ser responsable de ese daño concreto, conforme a las excepciones que recoge el Código Civil sobre el deterioro imputable al arrendatario.

La clave para distinguir ambos casos de los anteriores (propietario o comunidad) es, de nuevo, el diagnóstico técnico: una condensación en una vivienda con ventilación adecuada que el inquilino simplemente no usa es un caso distinto, legalmente, de una condensación en una vivienda con rejillas tapiadas de fábrica o con un aislamiento tan deficiente que resulta casi imposible evitarla por mucho que se ventile. La guía de humedad relativa en casa y la de ventilación y extracción ayudan a valorar si la ventilación disponible es razonable o insuficiente de origen.

Tabla resumen: origen de la humedad y quién paga

Esta tabla es orientativa: en la práctica, muchos casos combinan más de un factor (por ejemplo, un aislamiento algo deficiente más una ventilación que tampoco se usa bien), y la responsabilidad puede repartirse. Por eso el diagnóstico técnico previo, más que la tabla en sí, es lo que de verdad sostiene una reclamación.

El cambio normativo de octubre de 2026

El párrafo quinto del artículo 21 de la LAU, que regula qué puede hacer el inquilino cuando el propietario no repara, ha tenido movimiento normativo reciente: se incorporó mediante un real decreto-ley, ese decreto fue derogado por el Congreso, y el mismo contenido volvió a incorporarse mediante un nuevo real decreto-ley en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El resultado, a la fecha de esta guía, es que ese mecanismo está vigente: si la reparación es necesaria por motivos de habitabilidad, seguridad o salud, el inquilino puede presentar por escrito al propietario un presupuesto razonable; el propietario dispone de quince días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutar la obra; y si no responde o se niega sin motivo justificado, el inquilino puede encargar la reparación y descontar su coste, documentado y razonable, de las rentas siguientes.

Dado que esta norma ha cambiado de redacción más de una vez en poco tiempo, conviene comprobar su redacción vigente en el momento de actuar (por ejemplo, en el Boletín Oficial del Estado o con un profesional), en lugar de dar por sentado que el texto no habrá vuelto a modificarse.

Cómo reclamar al propietario, paso a paso

1. Diagnostica el origen antes de reclamar. Usa las guías de diagnóstico de humedad y, si hace falta, un medidor de humedad de materiales para tener algo más sólido que «hay una mancha».
2. Documenta con fecha. Fotos y, si puedes, vídeo, de la zona afectada, con fecha visible o con un mensaje que acredite cuándo se tomaron. Si el problema evoluciona, repite las fotos cada pocas semanas.
3. Notifica por escrito al propietario cuanto antes. Un correo electrónico o un mensaje ya sirven como primer aviso, pero si no obtienes respuesta o reconocimiento, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: es la prueba más sólida si el caso llega a un juzgado.
4. Si es una reparación urgente que no puede esperar (por ejemplo, para evitar un daño mayor inminente), puedes actuar tú y reclamar el reembolso después, pero avisa al propietario antes de empezar, aunque sea por teléfono seguido de un mensaje que lo confirme por escrito.
5. Si es una reparación necesaria pero no urgente en ese sentido, presenta un presupuesto por escrito y espera los quince días naturales de respuesta antes de actuar por tu cuenta.
6. Guarda todos los justificantes: presupuestos, facturas, comunicaciones, informes técnicos si los pides (un informe pericial de humedades puede ser decisivo si el caso llega a juicio). Son los documentos que sostienen cualquier reclamación posterior.

Si el propietario no responde o se niega

Cuando el propietario no responde a la notificación o se niega a reparar sin una justificación razonable, las vías disponibles, de la más sencilla a la más formal, son: insistir por escrito dejando constancia de los plazos transcurridos; aplicar el mecanismo de presupuesto y quince días descrito en el apartado anterior si la reparación entra dentro de ese supuesto; solicitar una reducción proporcional de la renta cuando las obras necesarias impiden el uso de una parte de la vivienda durante más de veinte días; y, como último recurso, exigir judicialmente el cumplimiento, reclamar los daños sufridos o, en casos de humedad grave que haga la vivienda inhabitable, solicitar la resolución del contrato.

Antes de dar cualquiera de estos pasos más formales, especialmente dejar de pagar alquiler o encargar una obra importante por tu cuenta, es razonable consultar con una oficina municipal de vivienda, una asociación de consumidores o un abogado, porque las consecuencias de equivocarse en el procedimiento (por ejemplo, un desahucio por impago sin haber seguido la vía correcta) pueden ser peores que el problema de humedad original.

Si el origen es de la comunidad o de otro vecino

Como inquilino, no tienes relación contractual directa con la comunidad de propietarios ni con el vecino causante: tu interlocutor sigue siendo tu propietario. Lo que te corresponde a ti es avisarle por escrito en cuanto detectes el problema y aportarle la documentación (fotos, fechas, y si es posible un informe técnico o el testimonio de que el origen parece estar fuera de tu vivienda), para que él pueda, a su vez, reclamar a la comunidad o al vecino responsable. Si tu propietario no actúa ante esa información, vuelve a aplicar frente a él el mismo procedimiento de reclamación del apartado anterior, porque sigue siendo su obligación trasladar el problema a quien corresponda, no la tuya.

Casos que generan dudas

Vivienda de obra reciente frente a vivienda antigua

En un edificio de pocos años, una filtración o una capilaridad pueden deberse a un defecto de ejecución que debería estar cubierto por la garantía decenal de la constructora, vía que el propietario debería explorar antes de asumir el coste de su bolsillo. En edificios antiguos es más habitual que el origen sea el desgaste natural de materiales que ya han superado su vida útil (impermeabilizaciones, juntas, revestimientos), lo que no cambia quién debe pagar —sigue siendo el propietario o la comunidad, según el elemento— pero sí puede influir en si existe alguna garantía adicional que reclamar.

El inquilino detecta la humedad pero tarda en avisar

Si el inquilino conoce el problema y no lo comunica durante un tiempo largo, dejando que se agrave, el propietario puede alegar que parte del daño adicional (no el origen, pero sí su agravamiento) es atribuible a esa demora. Por eso avisar cuanto antes, aunque el problema parezca pequeño al principio, protege también al propio inquilino frente a esa posible discusión.

El contrato dice que todas las reparaciones las paga el inquilino

Una cláusula que traslada de forma genérica al inquilino todas las obras de conservación que la ley atribuye al propietario puede ser cuestionada, como muestra la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén citada antes, precisamente porque el artículo 21 de la LAU tiene carácter imperativo en lo que beneficia al inquilino: no se puede pactar en contra de esa protección mínima. Que el contrato incluya esa cláusula no significa automáticamente que sea válida para ese caso.

Errores que debilitan tu reclamación

• Reclamar solo de palabra, sin nada por escrito. Sin un correo, mensaje o burofax con fecha, es difícil demostrar después cuándo se avisó y qué se dijo.
• No fotografiar la evolución del problema. Una sola foto inicial no demuestra que el problema ha empeorado o se ha mantenido pese a los avisos.
• Encargar una reparación importante sin avisar antes al propietario. Incluso si tienes razón sobre quién debe pagar, actuar sin ese aviso previo puede dificultar que te reembolsen el coste después.
• Dejar de pagar el alquiler sin seguir ningún procedimiento. Es la vía más arriesgada y la que con más facilidad se vuelve en contra del inquilino en un procedimiento judicial.
• Confundir condensación por mal uso con un defecto estructural (o al revés), lo que lleva a reclamar al responsable equivocado y perder tiempo.

Checklist antes de reclamar

• He identificado, con una guía de diagnóstico, qué tipo de humedad es (condensación, filtración, capilaridad o fuga).
• He comprobado si el origen parece estar en un elemento privativo de mi vivienda o en uno común del edificio.
• Tengo fotos con fecha de la zona afectada, y las voy repitiendo si el problema evoluciona.
• He notificado el problema por escrito al propietario (correo, mensaje o burofax).
• Si voy a pedir una reparación por habitabilidad, seguridad o salud, tengo o voy a presentar un presupuesto por escrito.
• No he dejado de pagar el alquiler ni he encargado obras importantes sin avisar antes.
• Guardo todos los justificantes: comunicaciones, presupuestos y facturas.
• Si el caso se complica, he valorado consultar con una oficina de vivienda, una asociación de consumidores o un abogado.

Preguntas frecuentes

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